Der oberste Gerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 29.8.2018 zu 7 Ob 189/17w klargestellt, dass eine tage- oder wochenweise Untervermietung einer Wohnung zu einem unverhältnismäßig hohen Entgelt unzulässig ist und einen Kündigungsgrund nach MRG darstellen kann.
Im konkreten Fall bot ein Mieter seine ca. 200m² große Wohnung in der Wiener Innenstadt über eine Internet-Buchungsplattform zur tage-, wochen- oder monatsweisen Untermiete, insbesondere an ausländische Gäste, an. Als Entgelt wurde zwischen 190% und 250% pro Tag mehr verlangt, als der Mieter selbst für die Wohnung pro Tag aufwenden musste. Der Oberste Gerichtshof sah dadurch den Kündigungsgrund der Verwertung der Wohnung durch Überlassung an einen Dritten gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung nach § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG verwirklicht und bestätigte die Klage der Eigentümerin. Der Mietvertrag wurde gekündigt. Der Mieter mußte ausziehen.
Falls die Untervermietung der Wohnung nicht im Mietvertrag ohnehin ausdrücklich ausgeschlossen ist, sollte nach dieser Entscheidung auf die Verhältnismäßigkeit der verlangten Untermiete geachtet werden.
Zu Erwähnen ist noch, dass ein Anbieten der Wohnung auf Internet-Buchungsplattformen durch den Eigentümer selbst die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Denn eine meist bloß tageweise touristische Vermietung entspricht nicht dem üblichen Wohnzweck der in den meisten Wohnungseigentumsverträgen vereinbart ist. Eine Änderung der Nutzungsart einer Wohnung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.
Bei manchen neu errichteten Wohngebäuden finden sich schon entsprechende Klauseln im Wohnungseigentumsvertrag, dass eine kurzzeitige Vermietung an Touristen entweder ausdrücklich erlaubt oder verboten wird.
Durch die Ende Dezember 2018 kundgemachte und in Kraft getretene Novelle der Wiener Bauordnung wird klargestellt, dass eine kurzfristige gewerbliche Nutzung der Wohnung für Beherbergungszwecke mit der Widmung „Wohnung“ nicht in Einklang zu bringen ist. In § 7a Wiener Bauordnung wurde eine entsprechende Regelung aufgenommen, dass Airbnb u.Ä. üblicherweise nicht in Wohnungen ausgeübt wird und sich daher mit der Widmung für Wohnzwecke nicht deckt. Damit ist die kurzfristige touristische Vermietung in den im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ausgewiesenen Wohnzonen unzulässig. Das betrifft die Bezirke innerhalb des Gürtels, Teile des 2. Bezirks und Teile des 3. Bezirks bis Schlachthausgasse und Rennweg.