Angesichts der aktuellen Situation und der mit 16.3.2020 von der Bundesregierung erstmalig und mit 3.11.2020 wiederholt angeordneten Schließung bestimmter Geschäfte möchte ich Sie auf die Bestimmung des § 1104 ABGB und den dort geregelten Entfall des Mietzinses für Geschäftsräume aufmerksam machen.
Wenn die in Bestand genommene Geschäftsräumlichkeit wegen außerordentlicher Zufälle, wie Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann oder darf, so ist kein Mietzins zu entrichten.
Das heißt für die Zeit der behördlichen Schließung der Geschäftsräumlichkeiten als Maßnahme gegen die Ausbreitung des Corona-Virus muss keine Miete bezahlt werden, sondern nur Betriebskosten.
Sollte die Geschäftsräumlichkeit, trotz der Betriebsschließung, in eingeschränktem Maße weiter benützt werden, z.B. für Lagerzwecke oder für Bürotätigkeiten o.Ä., wäre eine entsprechend reduzierte Miete nach § 1105 ABGB zu entrichten.
Falls Sie von der Schließung betroffen sind empfehle ich den Vermieter unverzüglich schriftlich über die angeordnete Schließung zu informieren und mitzuteilen, dass Sie für die Zeit des Lockdowns gemäß § 1104 ABGB keine Miete oder gemäß § 1105 ABGB eine bloß reduzierte Miete bezahlen.
Im Oktober 2020 entschied das Bezirksgericht Meidling, dass ein Wiener Friseur berechtigter Weise im April 2020 während der angeordneten Schließung nur die Betriebskosten für seinen Salon bezahlte, aber keine Miete. Die vom Vermieter gegen den Friseur eingebrachte Mietzins- und Räumungsklage wurde abgewiesen. Im Falle der COVID-19-Pandemie und der damit verbundenen behördlich angeordneten Betriebsschließungen ist § 1104 ABGB anzuwenden.
Dass eine teilweise Nutzung der Geschäftsräumlichkeiten des Friseursalons auch während des Lockdown benutzt hätten werden können und daher nach § 1105 ABGB die Miete teilweise zu bezahlen wäre, hätte der Vermieter beweisen müssen. Doch das Argument des Vermieters, dass der Salon als Lager benutzt wurde, befand das Bezirksgericht Meidling als unerheblich. Denn die eigentliche Geschäftstätigkeit – der Betrieb des Friseursalons – war gänzlich untersagt. Außerdem sei dass Einlagern von Betriebsmitteln nicht intensiv betrieben worden.
Auch das weitere Argument des Vermieters, die Auslage des Salons hätte weiterhin Werbezwecken gedient, wies das Gericht zurück. Da während des Lockdowns das Einkaufen gehen und Flanieren auf der Straße nur sehr eingeschränkt möglich war, diente die Auslage nicht der weiteren Geschäftstätigkeit, wie Anlockung von Kunden oder Werbung.