Mit Entscheidung vom 21.10.2021, zu 3 Ob 78/21y bestätigt der OGH die Mietzinsreduktion für ein gemietetes Geschäftslokals während des harten Lockdowns.
Im konkreten Fall ging es um ein Sonnenstudio, welches aufgrund der mit 16.3.2020 in Kraft getretenen Regelung des §1 der Schließungsverordnung des Gesundheitsministers (BGBl II 2020/96), welche verlängert wurde durch die beiden Verordnungen BGBl / 2020/110 und BGBl II 2020/151, nach welcher die Kundenbereiche von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen, sowie von Freizeit-und Sportbetrieben bis 30. April 2020 nicht betreten werden durften.
Gemäß § 1104 ABGB ist kein Mietzins zu entrichten, wenn die im Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, wie insbesondere Feuer, Krieg oder Seuche, gar nicht gebraucht oder benützt werden kann. Unter einer Seuche versteht man in diesem Zusammenhang eine Infektionskrankheit, die infolge ihrer großen Verbreitung und der Schwere des Verlaufs eine Gefahr für die Allgemeinheit darstellt. Diese Definition trifft unzweifelhaft auf COVID-19 zu.
Da das Sonnenstudio während des harten Lockdowns nicht benützt und von niemanden betreten wurde, bezahlte die Mieterin zurecht für April 2020 keine Miete, keine Betriebskosten und keine Heizkosten. Sämtliche Geräte waren in Sonnenstudio abgeschaltet und es gab es keinen Energieverbrauch. Außer der Einrichtung befanden sich auch keine Fahrnisse der Mieterin im Sonnenstudio. Ihren Laptop hatte sie mit nach Hause genommen. Sie führte also auch keine Verwaltungstätigkeiten im Sonnenstudio aus. Die Miete durfte daher zur Gänze reduziert werden.
Die Mietzinsreduktion nach § 1104 ABGB gilt auch für die Zeiten der mittlerweile weiteren behördlich verhängten Lockdowns.