Der OGH hat sich in seiner Entscheidung vom 21.3.2023 zu 2 Ob 36/23t mit der Verbandsklage der Arbeiterkammer gegen einen großen Immobilienbesitzer wegen bestimmter Klauseln in den Mietverträgen für Wohnungen im Teilanwendungsbereich des MRG auseinandergesetzt und insbesondere die Klausel über die Indexanpassung für unzulässig im Sinne des Konsumentenschutzes erklärt.
Es ging dabei um folgende Klausel: „Der Netto-Mietzins von Euro … wird auf dem vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index der Verbraucherpreise 1976 wertbezogen. Sollte dieser Index nicht verlautbart werden, gilt jener als Grundlage für die Wertsicherung, der diesen Index am meisten entspricht.“
Das Gericht rügte an dieser Klausel, dass unklar bleibt, was gelten solle, wenn nicht eindeutig sei, welcher mögliche Index dem Verbraucherpreisindex am meisten entsprechende. Es könnte theoretisch auch die einseitige Festlegung eines neuen Index durch den Vermieter durch diese Formulierung ermöglicht werden. Doch das widerspricht § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG, nach welchem die einseitige Entgeltänderung nicht vom Willen des Unternehmers abhängig sein darf. Außerdem widerspricht diese Klausel nach Ansicht des OGH auch § 6 Abs. 2 Z 4 KSChG , weil nicht auszuschließen ist, dass schon in den ersten zwei Monaten nach Abschluss des Mietvertrages es zu einer Indexanpassung kommen könnte. Auch dies ist in Verträgen zwischen Unternehmer und Konsumenten verboten und stellt eine unzulässige Vertragsbestimmung dar.
In dieser Entscheidung hat der OGH auch weitere Klauseln im Mietvertrag für unzulässig erklärt. So ist die Klausel: „Bauliche Veränderungen dürfen nicht vorgenommen werden.“ für den Mieter gröblich benachteiligen, weil auch geringfügige bauliche Veränderungen ohne Auswirkungen auf die Bausubstanz oder die anderen Mieter des Hauses gänzlich ausgeschlossen sind. Ein generelles Verbot von baulichen Veränderungen verstößt gegen das Gebrauchsrecht des Mieters.
Auch die Klausel: „Die Entfernung der mitvermieteten Einrichtungsgegenstände ist nicht gestattet.“ hat der OGH als unzulässige Einschränkung des Gebrauchsrechtes des Mieters gewertet. Denn nach Ansicht des Gerichtes ist nach dieser Formulierung auch eine vorübergehende Auslagerung von Gegenständen, zum Beispiel wegen Renovierungsarbeiten oder wegen Unbrauchbarkeit verboten. Dieses Verbot sei überschießend.
Die Klausel: „Verfliesungen innerhalb des Mietobjektes dürfen nicht angebohrt werden.“ wurde auch als gröblich benachteiligen gewertet. Anbohrungen können in gewissem Umfang für den gewöhnlichen Gebrauch der Mietwohnung erforderlich sein und würden die Interessen des Vermieters nicht gefährden. Ein generelles Verbot ist daher überschießend. Kleine unwesentliche Veränderungen am Mietgegenstand gehören in der Regel zum bestimmungsgemäßen Gebrauch und dürfen daher nicht generell verboten werden.
Hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution hat der OGH die Klausel: „Die Kaution ist erst verrechenbar und zurückzustellen nach Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens jedoch nach zwei Monaten, wenn und sobald feststeht, dass dem Vermieter aus diesem Mietverhältnis weder der Mietzins, Kosten, Schäden oder anderem eine Forderung gegen den Mieter zustehen.“ für rechtswidrig im Sinne des § 16b Abs. 2 MRG beurteilt. Gemäß § 16b Abs. 2 MRG ist die Kaution samt der erzielten Zinsen unverzüglich an den Mieter zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung von berechtigten Forderungen herangezogen wird. Zwei Monate sind nach Ansicht des OGH keine unverzügliche Rückzahlung. Außerdem lässt diese Klausel offen, wann die zweimonatige Frist zu laufen beginnt, schon mit Beendigung des Mietverhältnisses oder erst mit Feststehen bzw. nicht Feststehen einer Forderung gegen den Mieter.
Verzugszinsen im Falle der verspäteten Entrichtung des Mietzinses in Höhe von 13 % p.a. sind nach Ansicht des OGH zu hoch und gröblich benachteiligend, weil sie den Mieter unabhängig von seinem Verschulden an der verspäteten Zahlung zu Verzugszinsen in einer Höhe weit über der in § 1333 ABGB vorgesehenen vertraglichen Verzugszinsen von 4 % p.a. verpflichtet.
Die Klausel: „Der Miete verpflichtet sich in eine bestehende Haushaltsversicherung einzutreten und die Prämienzahlungen zu übernehmen.“ ist auch eine gröblich benachteiligende Vertragsklausel im Sinne des § 879 ABGB, weil der Mieter in seiner Dispositionsfreiheit ohne sachliche Rechtfertigung beschränkt wird und nicht frei geben darf, mit welchem Unternehmen und in welchem Umfang er eine Haushaltsversicherung abschließt.
Die Konsequenz daraus ist, dass diese als rechtswidrig und gröblich benachteiligend beurteilten Klauseln im Mietvertrag nicht angewendet werden dürfen. Das hat insbesondere bei der Indexanpassungsklausel die Folge, dass der Vermieter, wenn der Verbraucherpreisindex entfallen sollte, keine Indexanpassung mehr vornehmen darf und die Miete der Höhe nach quasi eingefroren wird. Prüfen Sie daher ihre Mietverträge genau, ob sich darin solche oder ähnliche vertragswidrige Klauseln finden und lassen Sie sich gegebenenfalls rechtsfreundlich beraten.