Soll aufgrund der sommerlichen Überhitzung einer Mietwohnung nachträglich eine Klimaanlage eingebaut werden, hat der Hauptmieter die Zustimmung des Vermieters einzuholen. Denn die Errichtung einer Außenklimaanlage gehört nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung nicht zu den gemäß § 9 Abs 2 MRG privilegierten Veränderungen, die auch ohne Zustimmung des Vermieters zulässig sind.
Zu den privilegierten Veränderungen des Mietgegenstandes zählen nach dieser Bestimmung nur Maßnahmen, die der Umgestaltung der Wasser-, Licht-, Gas- oder Heizungsleitungen oder der sanitären Anlagen dienen, die eine Senkung des Energieverbrauches herbeiführen. Auch dem nachträglichen Einbau einer Telefonleitung oder einer Einrichtung für Hörfunk- und Fernsehempfang darf der Vermieter nicht widersprechen.
Anderen hier nicht aufgezählten Maßnahmen darf der Vermieter nur dann nicht widersprechen, wenn die jeweilige Maßnahme folgende Voraussetzungen erfüllt:
-) entspricht aktuellen Stand der Technik,
-) ist verkehrsüblich,
-) dient einem wichtigen Interesse des Mieters,
-) die Ausführung wird einwandfrei (von einem Fachmann) vorgenommen,
-) es werden keine schutzwürdigen Interessen des Vermieters oder anderer Mieter im Haus beeinträchtigt,
-) es besteht keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen und
-) der Mieter trägt die Kosten.
Diese Voraussetzungen müssen kumulativ also alle gemeinsam vorliegen. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, kann der Vermieter die konkrete Maßnahme untersagen.
Konkreter Fall:
Im Rechtsfall zu 5 Ob 59/21v vom 5.7.2021 hat der OGH die Verkehrsüblichkeit einer Klimaanlage für eine Dachgeschoßwohnung verneint und dem Vermieter zugestanden, die Montage der Außeneinheit am Flachdach zu untersagen.
Konkret wollte der Mieter einer Dachgeschoßwohnung im 4. Stock eines Hauses eine Klimaanlage nachträglich auf seine Kosten einbauen, weil im Sommer an heißen Tagen die Raumtemperatur auch in der Nacht nicht unter 29°C sinkt und ein erholsamer Schlaf bei derart hohen Temperaturen nicht möglich ist. Die Wohnung verfügt bei den Fenstern über Außenjalousien, und auf der Terrasse gibt es ein Sonnensegel zur Beschattung. Eine Querlüften ist aufgrund des Grundrisses der Wohnung möglich. Trotzdem kann die sommerliche Überhitzung der Wohnung nicht verhindert werden. Am Flachdach gibt es bereits ein Außenklimagerät vom Geschäftslokal im Erdgeschoß. In der Umgebung gibt es weitere Klimageräte auf den Dächern.
Der OGH hielt in dieser Entscheidung fest, dass sich die Verkehrsüblichkeit nach der allgemeinen Lebenserfahrung richtet und ob die jeweilige Veränderung der Mietwohnung unter Berücksichtigung der bestimmten Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfeldes als üblich anzusehen ist. Die persönlichen Bedürfnisse der Mieter nach einem erholsamen Schlaf in heißen Sommernächten sind bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit nicht zu berücksichtigen. Auch der Umstand, dass durch die Klimaveränderung die Sommer zunehmend heißer werden und daher im Neubau in Dachgeschoßwohnungen regelmäßig Klimaanlagen eingebaut werden, spielt für den OGH keine Rolle. Außerdem richtet sich die Verkehrsüblichkeit nach einem objektiven Maßstab, der bei Eingriffen in allgemeine Teile des Hauses (hier Flachdach) besonders streng anzulegen ist.
Im gegenständlichen Fall wurde die Verkehrsüblichkeit vom OGH verneint, weil Klimageräte für die Kühlung von Geschäftsräumlichkeiten für die Beurteilung der Verkehrsüblichkeit von Klimaanlagen für Wohnungen nicht heranzuziehen sind. Die bestehenden Klimaanlagen für Wohnungen in der Umgebung seien im konkreten Fall zu wenige, um von einer Verkehrsüblichkeit auszugehen. Durch die Außenjalousien und das Sonnensegel entspricht die Ausstattung der Wohnung bereits den normativen Vorgaben zur Vermeidung sommerlicher Überwärmung. Objektive Umstände, dass darüber hinaus die Montage eines Klimagerätes der Übung des Verkehrs entsprechen würde, konnte der Mieter nicht beweisen.
Der Vermieter hat daher nach Ansicht des OGH zu Recht die Montage einer Außenklimaanlage am Flachdach verweigert.
Mit dieser Entscheidung bestätigt der OGH seine bisherige Rechtsansicht (siehe 5 Ob 245/18t, 5 Ob 10/21p) zur Verkehrsüblichkeit nach § 9 MRG.
Abschließend ist zu erwähnen, dass bei Vorliegen von Wohnungseigentum der Vermieter als Eigentümer vor Zustimmung zur Montage einer Außenklimaanlage am Flachdach bedenken sollte, dass er dafür die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer benötigt. Er sollte die Errichtung der Klimaanlage seinem Mieter nur dann genehmigen, wenn er sich sicher ist, dass er dazu wohnungseigentumsrechtlich berechtigt ist. Die Zustimmungen der anderen Wohnungseigentümer sollte vorab eingeholt werden, bevor die Klimaanlage montiert wird.