Durch das mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (BGBl I Nr. 114/2025), welches am 1.1.2026 in Kraft trat, wurde unter anderem § 29 MRG novelliert. Damit wurde die Möglichkeit der Befristung von Mietverträgen für Wohnungsmieten im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG neu geregelt.
Wie schon bisher, muss ein befristeter Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden, damit die Befristung gültig vereinbart ist.
Bisher war eine Befristung des Mietverhältnisses auf 3 Jahre zulässig.
Befristung auf 5 Jahre bei Unternehmern
Nach der neuen Regelung müssen Vermieter, die als Unternehmer Wohnungen vermieten, Mietverträge auf mindestens 5 Jahre abschließen. Privaten Vermietern steht es auch künftig frei, Mietverträge auf nur auf 3 Jahre abzuschließen.
Wer Unternehmer im Sinne dieser neuen Regelung ist, richtet sich nach dem Unternehmerbegriff des Konsumentenschutzgesetzes. Nach bisheriger Judikatur ist bei mehr als 5 Mietverträgen von einer unternehmerischen Tätigkeit auszugehen.
Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Abschluss des Mietvertrages bzw. der Verlängerung des Mietvertrages. Eine nachträglich eintretende Unternehmereigenschaft beim Vermieter ändert am bereits abgeschlossenen Mietvertrag nichts. Nur bei einer allfälligen Vertragsverlängerung wäre die mittlerweile eingetretene Unternehmereigenschaft zu berücksichtigen und die Erneuerung des Mietvertrages auf 5 Jahre vorzunehmen.
Im Zweifel empfiehlt sich von einem Unternehmer auszugehen und den Mietvertrag auf 5 Jahre abzuschließen. Andernfalls könnte eine unzulässige Befristung vorliegen, die zu einem unbefristeten Mietvertrag führt (siehe dazu unten)
Ob der Mieter Privatperson oder Unternehmer ist, spielt dabei keine Rolle. Nur die Unternehmereigenschaft des Vermieters ist relevant, ob der Mietvertrag auf 3 Jahre oder 5 Jahre zu befristet ist.
Verlängerung nach neuer Bestimmung
Diese Regelung gilt nicht nur für nach dem 1.1.2026 neu abzuschließende Mietverträge, sondern auch bei der Verlängerung bestehender Mietverträge nach dem 1.1.2026. Wenn also ein Unternehmer einen bisher auf 3 Jahre befristeten Mietvertrag nach dem 1.1.2026 verlängern möchte, ist die Verlängerung auf mindestens 5 Jahre vorzunehmen.
Auch Untermietverträge fallen unter diese neue Regelung.
Wird nach Ablauf der vereinbarten Befristung der Mietvertrag weder verlängert noch das Bestandsverhältnis beendet, gilt der Mietvertrag einmalig auf 3 bzw. 5 Jahre erneuert. Der Mieter kann aber jederzeit unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist zum Monatsende den Mietvertrag kündigen.
Befristeter Mietvertrag wird zum unbefristeten
Ist auch diese einmalige gesetzliche Verlängerung des Mietvertrages um 3 bzw. 5 Jahre abgelaufen, ohne dass eine ausdrückliche Erneuerung des Mietvertrages vereinbart wird und wird das Bestandsverhältnis auch nicht beendet, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das heißt, stillschweigende Vertragsverlängerungen sollten tunlichst vermieden werden.
Wird eine unzulässige Befristung vereinbart – also kürzer als 3 bzw. 5 Jahre – gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das hat zur Folge, dass der Kündigungsschutz des § 30 MRG gilt.
Ausnahmen
Befristete Wohnungsmietverträge, die nicht unter das MRG fallen, also insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser, und Geschäftsraummieten, fallen nicht unter § 29 MRG. Für solche Objekte ist jede Form der Befristung zulässig.