Minderung der Maklerprovision bei Falschauskunft

Geschrieben am 31.10.2019
Kategorie: Immobilienrecht

Der Käufer einer Immobilie kann wegen Verletzung wesentlicher Pflichten eine Mäßigung der Provision vom Makler verlangen, wenn dieser wegen Pflichtverstoß weniger verdienstlich wurde. Das Ausmaß der Minderung der Provision richtet sich dabei nach der Schwere der Vertragsverletzung des Maklers.

In der Entscheidung 5 Ob 125/19x vom 24.9.2019 reduzierte der Oberste Gerichtshof die Provision der Immobilienmaklerin um 60%.

Die Maklerin bewarb ein Einfamilienhaus in Niederösterreich in ihrem Exposé als „komplett saniert und der Dachausbau neu errichtet. Bis auf die Außenmauern wurde alles abgetragen, Zwischenwände abgebaut und sämtliche Installationen wurden neu verlegt.“ Bei der Besichtigung bestätigte die Maklerin den Kaufinteressenten mündlich, dass das Haus komplett saniert worden sei und die Sanierung dem Stand der Technik entspräche.

Der Kaufpreis des Hauses betrug € 730.000.- die Maklerin verlangte eine Provision von € 25.000.-.

Bei Übergabe  der Immobilie zeigten sich zahlreiche Mängel, Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung. Die Behebung der Mängel kostet den Käufern rund € 215.000.-.

Da die Maklerin Mitgesellschafterin des Unternehmens ist, welches die Sanierungs- und Umbauarbeiten am Haus vor dem Verkauf vornahm, hatte sie Kenntnis von einem Feuchtigkeitsschaden im Technikraum, der nach der Sanierung wieder auftrat. Die Ursache der immer wieder auftretenden Nässe im Technikraum wurde vor dem Verkauf nicht geklärt. Die Maklerin wies die Kaufinteressenten auf dieses Problem nicht hin.

Der OGH führt dazu aus, dass Immobilienmakler ihre Pflichten schon dann verletzen, wenn sie Angaben machen, die unrichtig oder unvollständig sind. Es dürfen keine Informationen oder Zusagen an Kaufinteressenten erteilt werden, die den tatsächlichen Kenntnisstand übersteigen und bloße Mutmaßungen sind oder den Kenntnissen widersprechen. Eine ausdrückliche Zusage, die sich als falsch herausstellt, begründet somit eine Pflichtverletzung des Maklervertrages.

Wird über eine wesentliche Eigenschaft des Kaufobjektes eine falsche Auskunft erteilt, kann die Provision des Maklers erheblich gekürzt werden. 60% wurden in diesem konkreten Fall als angemessen bewertet.

Weitere Entscheidungen zur Kürzung der Maklerprovision:

Es ist in jedem einzelnen Fall zu prüfen, ob eine Pflichtverletzung vorliegt, die zu einer Minderung der Provision berechtigt. Die Höhe der Minderung richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls.