Schon bisher war die gewerbliche Kurzzeitvermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken in Wohnzonen in Wien verboten.
Mit der Novelle der Wiener Bauordnung (LGBl 37/2023), welche mit 13.12.2023 in Kraft trat, dürfen Wohnungen ab 1.7.2024 außerhalb von Wohnzonen nicht mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr kurzfristig vermietet werden. Es ist allerdings eine Registrierung der Vermietung vorzunehmen und eine Ortstaxe abzuführen.
Schon das Anbieten einer Wohnung auf Internetplattformen, wie booking.com oder AirBnB an mehr als 90 Tagen pro Kalenderjahr ist verboten. An wie vielen Tagen tatsächlich vermietet wird, ist nach den neuen Bestimmungen der Wiener Bauordnung (§ 135Abs 6a Wr. BauO) irrelevant.
Für eine häufigere Anbietung als an 90 Tagen im Jahr bedarf es einer Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a Wiener Bauordnung, die maximal auf 5 Jahre befristet vom Magistrat ausgestellt wird.
Wohnung innerhalb einer Wohnzone
Liegt die Wohnung innerhalb einer Wohnzone laut Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, wird es sehr schwierig sein, eine Ausnahmegenehmigung zu bekommen. Denn die gewerbliche Vermietung ist in Wohnzonen schon bisher verboten (siehe § 7a Wr. BauO). Die Bezirke innerhalb des Gürtels und Teile des 2. und des 20. Bezirkes sind Wohnzonen. Also gerade in den touristisch interessanten Lagen ist die ständige Kurzzeitvermietung verboten.
Wohnung außerhalb einer Wohnzone
Bei Wohnungen außerhalb von Wohnzonen dürfen für die Errichtung der Wohnungen keine Wohnbaufördermittel verwendet worden sein und mehr als die Hälfte der Wohnungen im betreffenden Haus müssen weiterhin regulären Wohnzwecken zur Verfügung stehen. Es dürfen also nur einzelne Wohnungen in einem Haus für touristische Zwecke vermietet werden. Darüber hinaus ist dem Magistrat die Zustimmung aller anderen Miteigentümer des Hauses nachzuweisen, um eine Ausnahmegenehmigung zu bekommen.
Es ist nochmals zu betonen, dass nach der neuen Regelung schon das Anbieten einer nicht genehmigten Wohnung im Internet strafbar ist und nicht erst wie bisher die tatsächliche gewerbliche Vermietung. Die Verwaltungsstrafe kann bis zu EUR 50.000.- ausmachen und droht nicht nur dem Anbieter, sondern auch dem Wohnungseigentümer.
Unabhängig von dieser gesetzlichen Beschränkung ist bei Mietwohnungen ein allfälliges Untermietverbot zu beachten.